Diventare proprietario di ciò che si usa
Diventare proprietario di ciò che si usa
DIRITTO E TUTELA 3.0 L’avvocato Fulvia Fois illustra tutti i dettagli sull’Usucapione dei beni immobili, mobili e mobili registrati
Requisiti, tempistiche, tipologie e possibilità di diffida sul modo di acquisto della proprietà a titolo originario basato sul perdurare per un determinato periodo di tempo del possesso su di un bene: Fulvia Fois parla dell’usucapione
ROVIGO - Questa settimana tratto di un istituto giuridico l’Usucapione che consente, una volta soddisfatti i presupposti di legge, di acquistare il diritto di proprietà e/o un diritto reale di godimento (usufrutto, servitù, uso, abitazione, enfiteusi) a titolo originario mediante il possesso della cosa per un determinato periodo di tempo.
Molto spesso mi capita di sentire discutere di questo argomento anche in modo inappropriato poiché i termini giuridici della questione non sono correttamente noti.
Innanzitutto che cosa vuol dire acquisto a titolo originario?
Acquisto a titolo originario significa acquisto che avviene indipendentemente dal diritto di un altro soggetto sulla cosa.
Quali i requisiti per aversi usucapione?
Due sono i requisiti perché possa aversi l’usucapione:
1) il possesso della cosa
2) il trascorrere di un determinato periodo di tempo.
Ma quale tipo di possesso ci deve essere?
Il possesso deve essere:
1) pubblico, cioè non clandestino
2) pacifico, ossia non violento
3) continuo e non interrotto, dunque esercitato in modo regolare e senza soluzione di continuità.
In più deve avere tre caratteristiche:
1) l“animus possidendi”, ossia la volontà di possedere un bene come si fosse titolari del diritto di proprietà o di altro diritto corrispondente
2) l’“animus rem sibi habendi”, ossia la volontà di tenere un bene esercitando i poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale,
3) il “corpus possessionis”, cioè uno stato di fatto tale da far apparire il possessore quale titolare del diritto reale corrispondente.
Qual é il tempo necessario per poter validamente usucapire?
Il tempo necessario ad usucapire dipende:
- dalla categoria del bene se mobile o immobile;
- se il possessore è in buona o in mala fede;
- se esiste o meno un titolo astrattamente idoneo all’acquisto della proprietà o del diverso diritto reale di godimento;
- se l’acquisto è stato o meno trascritto (ciò solo per i beni immobili e per i beni mobili registrati).
Più precisamente:
20 anni per i diritti reali sui beni immobili (art. 1158 c.c.) o 10 anni dalla data di trascrizione nei registri immobiliari di un titolo astrattamente idoneo all’acquisto del diritto reale (usucapione abbreviata)
10 anni per i diritti reali sui beni mobili (art. 1161 c.c.) o 3 anni dalla data di registrazione nei pubblici registri per i beni mobili registrati (usucapione abbreviata)
15 anni per la piccola proprietà rurale o 5 anni dalla trascrizione di un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto.
Non esiste invece usucapione abbreviata per i beni mobili non iscritti nei pubblici registri.
In questo caso, infatti, trova applicazione l’articolo 1153 del codice civile, in forza del quale chi ha acquisito in buona fede il possesso di un bene mobile e mediante un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, acquisterà quel diritto in modo automatico.
Non possono essere usucapiti i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico.
Il possesso utile ai fini dell’usucapione ordinaria non deve necessariamente essere acquistato in buona fede, essendo sufficiente che manchino la clandestinità e la violenza.
Per l’usucapione abbreviata, invece, il possesso deve essere acquisto in buona fede mediante un titolo astrattamente idoneo.
I termini per il compimento dell’usucapione decorrono da quando viene conseguito il possesso della cosa o da quando cessano la violenza e/o la clandestinità, mentre nel caso di usucapione abbreviata dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo all’acquisto.
Il possesso utile ai fini dell’usucapione va provato rigorosamente, soprattutto circa il suo inizio, che determina il momento dal quale conteggiare i tempi indicati dalla legge.
Il termine per usucapire può essere interrotto da una diffida?
L’usucapione non è interrotta da una lettera di diffida e/o di messa in mora da parte del proprietario del bene però può essere interrotto o sospeso nei seguenti casi:
1) quando l’effettivo proprietario del bene pone in essere determinati comportamenti volti a contestare il possesso altrui e a riaffermare il proprio diritto esclusivo.
2) quando il possessore del bene immobile è stato privato del possesso per oltre un anno;
3) quando il possessore riconosce espressamente il diritto del proprietario;
4) con la notifica dell‘atto di citazione con il quale il proprietario richiede la consegna del bene.
La sospensione si verifica, invece, in presenza di particolari di particolari rapporti tra il possessore e il titolare del diritto (ad esempio: tra i coniugi, tra il curatore e il minore emancipato, tra il tutore e il minore fino a che non sia stato reso il conto), o particolari condizioni di quest’ultimo.
In caso di sospensione, il possesso anteriore conserva efficacia e si somma con quello che verrà a maturare dopo che la sospensione sarà finita. Cosa fare per far dichiarare l’intervenuta usucapione?
Nel caso una persona ritenesse di aver usucapito un bene, dovrà previamente ricorrere alla mediazione che per la materia trattata è obbligatoria, avendo cura di indicare nella domanda di mediazione sia il bene che si ritiene di avere usucapito sia i soggetti contro i quali l’usucapione si sarebbe compiuta.
Il mediatore nominato dall’organismo convocherà le parti tentando il raggiungimento di un accordo.
Se questo verrà raggiunto, dovrà essere formalizzato davanti ad un Notaio che poi provvederà alla redazione dell’atto pubblico e alla sua trascrizione nei pubblici registri, in modo tale da renderlo opponibile ai terzi.
Nel caso in cui in sede di mediazione non si raggiunga l’accordo come si deve procedere?
In caso di mancato accordo, si dovrà iniziare una causa civile ordinaria avanti il Tribunale.
All’esito del procedimento civile, la sentenza di accertamento (in quanto l’usucapione si compie per legge, non per pronuncia del giudice) dovrà essere trascritta nei pubblici registri, al pari dell’atto del Notaio, per poter essere opponibile ai terzi.
Nei casi da me trattati pongo particolarmente attenzione in fase antecedente la mediazione e causa civile all’esatta individuazione del bene, alla verifica della sussistenza dei presupposti, e agli elementi necessari a provare in giudizio l’intervenuta usucapione.
