Negozi chiusi e canone d'affitto durante l'emergenza Covid: cosa fare?

DIRITTO E TUTELA 3.0 - Negozi chiusi durante l'emergenza, cosa fare per il canone d'affitto?

L'avvocato Fulvia Fois indica le possibili soluzioni giuridiche per le attività commerciali forzatamente chiuse a causa del Covid 19

Care lettrici e lettori,

questa settimana voglio parlarvi dei rimedi che possono essere esperiti da coloro che per via dell’emergenza Covid-19 e delle conseguenti restrizioni, si sono visti costretti a chiudere l’attività esercitata in locali condotti in locazione, come ad esempio i bar, i ristoranti, i negozi di parrucchieria, di abbigliamento etc.

Va subito precisato che in questa contingenza il nostro ordinamento mette a disposizione dei conduttori una serie di rimedi per ottenere lo scioglimento del contratto di locazione, ad esempio il recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 u.c. L. 392/78 oppure la domanda di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1467 c.c. o, ancora, quella di risoluzione per impossibilità sopravvenuta di ricevimento della prestazione da parte del locatore ai sensi degli artt. 1256 e 1463 c.c..

Ma nella maggioranza dei casi i conduttori hanno interesse a mantenere in vita il contratto, rivedendone temporaneamente le condizioni inerenti la misura del canone o le condizioni/modalità di pagamento almeno fino a che l’emergenza cessi e le normali attività possano essere riprese.

Per ottenere questo risultato il modo più semplice è un accordo tra le parti da proporre al locatore.

Se il proprietario non accetta di trattare l’importo della locazione l’affittuario cosa potrebbe fare?
Qualora il proprietario non dovesse accettare di fare la trattativa o comunque non si giungesse ad un accordo, il conduttore può invocare l’impossibilità parziale della prestazione dei locatori (ossia la messa a disposizione degli spazi concessi in locazione) ai sensi dell’art. 1460 c.c. ad una misura tale da ristabilire l'equilibrio delle reciproche prestazioni.

Ancora, in alternativa può intentare un giudizio nei confronti del locatore chiedendo al giudice, ai sensi dell’art. 1464 c.c., di vedersi riconosciuta una diminuzione del canone proporzionata alla parte della controprestazione che è divenuta impossibile da parte del locatore.

Altra possibilità è quella di ricorrere alla rinegoziazione del canone, sempre possibile nei contratti di durata com’è appunto la locazione commerciale, quando degli eventi successivi alla stipula del contratto modifichino significativamente l’equilibrio delle prestazioni (come certamente è accaduto per l’epidemia). In questo caso, se il conduttore chiede al locatore di rinegoziare il contratto nel senso di ottenere una riduzione del canone proporzionata al mancato godimento dello stesso per tutto il periodo di chiusura dell’attività e/o al calo di fatturato per il periodo anche successivo, il locatore ha il dovere, ai sensi dell’art. 1375 c.c., di prendere in considerazione tale richiesta e quindi di iniziare una trattativa con il conduttore e condurla in buona fede fino all’eventuale accordo. La trattativa può sfociare in un accordo ma può anche non avviarsi per l’inerzia del locatore nel considerarla.

A questo punto non resteranno che i rimedi già descritti (art. 1460 c.c., art. 1464 c.c.) o l’ulteriore alternativa di chiamare in giudizio il locatore per avere violato il principio di cooperazione in buona fede di cui all’art. 1374 c.c. chiedendo di vedere riadeguato in via equitativa l’importo del canone alla luce delle gravi conseguenze che la pandemia ha comportato.

Va ricordato, da ultimo ma non per importanza, che prima di instaurare il giudizio sarà necessario svolgere un tentativo di mediazione avanti ad un ente accreditato, che è obbligatoria per legge in materia locatizia quale condizione di procedibilità della futura azione giudiziaria e nell’ambito della quale l’accordo potrebbe essere raggiunto proprio grazie all’intervento del mediatore professionista.

In ogni caso il buon senso e la correttezza tra le parti contrattuali deve per me avere la prevalenza poiché ci si trova tutti in una situazione di difficoltà.

Per approfondire l’argomento potete scrivermi a dirittoetutela3.0@gmail.com o visitare il mio sito www.studiolegalefois.it

Buona ripresa.

                                                                                                                                                                                                                                                             Avvocato Fulvia Fois