Comprare un immobile oggetto di donazione? Adesso non è più un pericolo

Care lettrici e cari lettori, questa settimana voglio parlare con voi di un’interessante e importante novità in merito alla tutela di chi acquista un bene proveniente da donazione.

Se prima chi acquistava un bene oggetto di donazione era esposto al rischio di vedersi portare via l’immobile da eventuali coeredi del venditore, oggi questo pericolo non c’è più.

Ma vediamo cosa e come è concretamente cambiato.

Il nostro Codice Civile individua delle categorie di soggetti – detti legittimari – a cui, per legge, viene destinata una determinata quota di patrimonio di un soggetto defunto, indipendentemente dalla volontà di quest’ultimo.

Questi soggetti altro non sono altro che il coniuge, i figli e i genitori del defunto, ai quali l’ordinamento riconosce, per l’appunto, una quota di eredità (detta legittima) che non può essere intaccata nemmeno in forza di un testamento.

Orbene, fino ad oggi, se per qualsiasi motivo la quota di legittima veniva “intaccata”, risultando inferiore al previsto, i legittimari potevano agire in riduzione e chiedere ai donatari (ovvero a chi aveva ricevuto donazioni da parte del de cuius) la restituzione delle donazioni ricevute e ciò al fine di rimpinguare la propria quota di legittima.

Non solo.

Nel caso in cui il patrimonio del donatario fosse insufficiente a ripristinare la quota di legittima, il legittimario poteva rivolgere le proprie richieste anche agli aventi causa del donatario (ovvero anche a soggetti che avevano acquistato da lui uno dei beni ricevuti in donazione) affinché gli restituissero il bene donato o gli corrispondessero una somma di denaro.

Tutto questo valeva anche per gli immobili.

Il pericolo di dover restituire l’immobile o di dover sborsare ingenti somme di denaro rendeva gli immobili donati scarsamente appetibili per eventuali acquirenti.

Le cose, però sono cambiate.

È stata infatti approvata la cd. legge di semplificazione 2025 che ha eliminato la possibilità per il legittimario di aggredire i beni oggetto di donazione venduti a terzi, così garantendo all’acquirente la salvezza del proprio acquisto, senza correre il rischio di dover restituire il bene o di dover pagare.

Attenzione però!

Ciò non significa che i legittimari sono privi di tutele.

Questi, infatti, possono comunque agire nei confronti del donatario alla pari di qualsiasi altro creditore.

Ancora, nelcaso in cui il bene donato non sia stato venduto ma trasferito ad un terzo a titolo gratuito, allora il legittimario potrà agire nei confronti di chi ha ricevuto l’immobile, il quale dovrà dunque compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito.

COSA NE PENSO IO?

Credo che la legge di semplificazione segni un importante passo in avanti per agevolare la circolazione dei beni immobili provenienti da donazione e per la creazione di un sistema più fluido, più moderno e più chiaro.

Ciò non significa però che i legittimari restino senza armi, potendo comunque far valere i propri diritti nei confronti del donatario, seppur con strumenti diversi e mirati.

Avv. Fulvia Fois